ارزیابی املاک با کاربری کشاورزی

ارزیابی املاک با کاربری کشاورزی:

وقتی صحبت از املاک کشاورزی به میان می آید، منظور اراضی با قابلیت کشت و زرع که مورد استفاده جهت زراعت و باغات قرار میگیرند است. در یک تقسیم بندی کلی میتوان اراضی کشاورزی را به دو دست کلی زیر تقسیم بندی کرد:

• اراضی کشاورزی با قابلیت زراعت و کشت محصولات کشاورزی
• اراضی کشاورزی با قابلیت کشت که بصورت باغات هستند.

هریک از دو نوع املاک کشاورزی در هنگام ارزیابی و قیمت گذاری دارای جزئیات و شرایط خاصی هستند که هرکدام از آنها در ارزشگذاری موثرند.

قبل از پرداختن به موضوع ارزیابی لازم است با مشخصات انواع اراضی از نقطه نظر حقوقی و نوع مالکیت که در قیمت گذاری املاک کشاورزی موثرند آشنا بشویم.

• اراضی دایر
• اراضی بایر
• اراضی موات

براساس ماده یک قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی مصوب 25 شهریورماه 1358، شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران:

اراضی دایر: اراضی دارای ساختمان و تأسیسات و دیوارکشی متناسب با املاک و یا املاکی که باغ مشجر و یا زراعی باشند را اراضی دایر گویند.

اراضی بایر: اراضی فاقد ساختمان، مستحدثات و تأسیسات که سابقه دایر بودند را داشته اند، اراضی بایر می گویند.

اراضی موات: زمینهایی که سابقه احیاء و بهره برداری در گذشته را ندارند و بصورت طبیعی باقی مانده اند و همچنین اراضی موات شهری زمینهای هستند که سابقه عمران و احیاء نداشته باشند.

آنچه در این متن به آن می پردازیم، نحوه ارزیابی اراضی دایر کشاورزی است. لذا در این گونه اراضی عوامل و موضوعاتی هستند که در ارزش گذاری ملک کشاورزی می توانند تأثیرگذار باشند که ذیلاً بدانها می پردازیم.

چه عوامل و شاخصه های در ارزیابی و قیمت گذاری اراضی کشاورزی (زراعی، باغی) موثرند؟

• نوع مالکیت زمین: وقفی، هیئتی، ارثی و…
• نوع سند مالکیت زمین: سند ششدانگ، سند مشاعی، برگ واگذاری، مبایعه نامه رسمی، مبایعه نامه عادی و…
• فاصله و موقعیت زمین: موقعیت قرارگیری زمین نسبت به نقاط سکونتگاهای شهری و روستایی، مراکز اداری شهر، شهرستان، بخش و روستا، طبیعتاً هرچه فاصله اراضی کشاورزی تا مراکز شهری و روستایی نزدیکتر باشد، ارزش بالاتری دارند.
• بررسی وضعیت زمین در خصوص امتیازات مربوط به زمینهای کشاورزی مثل، آب، برق، گاز، امکان اخذ مجور حفر چاه و …
• وضعیت زمین ازنقطه نظر امتیازات و پروانه های بهره برداری، گاوداری، دامداری، مرغداری، استخرماهی، واحدهای صنایع تبدیلی کشاورزی و ….
• بررسی استعداد زمین از لحاظ غنی بودن و مرغوبیت جهت کشت و زرع
• کسب اطلاع از نوع کشت غالب منطقه، میزان عملکرد و میزان سودآوری زمین
• بررسی حق ریشه و حقوق ارتفاقی
• وضعیت زمین نسبت به راههای فرعی و اصلی و شوارع
• بررسی وضعیت حقآبه و منابع آبی و نحوه تأمین آب: چاه آب، قنات، رودخانه، چشمه، کانالهای آبرسانی و میزان آب قابل استحصال.
• میزان مساحت زمین و تطابق آن با اسناد مالکیت.
• در اراضی باغی تعداد درختان، نوع درختان از نظر مثمر و غیر مثمر بودن، سن درختان، میزان بارآوری و سود حاصله سالانه.
• در مورد اراضی دیمی، شیب زمین، لایه زراعی، میزان بازندگی سالانه منطقه.
• بررسی وضعیت زمین از نظر توپوگرافی و هزینه های تسطیح
• بررسی وضعیت منابع آب از نظر شوری، آلودگی، درصد املاح و میزان محدودیتهای کشت از این نظر.
• بررسی نوع کشت از نظر سنتی و یا مکانیزه بودن
• بررسی وضع موجود و استعدادهای زمین جهت تغییر الگوی کشت و یا تبدیل با باغات درختان مثمر

این عناوین از جمله موارد مهم و تأثیرگذار در قیمت گذاری اراضی کشاورزی هستند. همانگونه که در شرح عناوین فوق آورده شده است، تعیین الگویی ثابت بمنظور تعیین ارزش زمینهای کشاورزی به اندازه تنوع این گونه زمینها دارای الگوهای خاصی است، لذا نمی توان برای آن الگویی ثابت را اعلام کرد، اما آنچه مهم است در گزارش ارزیابی ذکر این عناوین که بطور کلی عبارتند از ظرفیتها، قابلیها و محدودیتها، معایب و نقایص در زمینهای کشاورزی هستند لازم و ضروری است. اصلی ترین شاخص برای قیمت گذاری اراضی کشاورزی در نظر گرفته استعدادها، قابلیتها، ظرفیتهای آن و بعنوان الگویی سرمایه گذاری با محاسبه نرح سودآوری نسبت به سایر عناوین سرمایه گذاری است، بنحوی که ارزشگذاری بایستی بگونه ای باشد که ارزش و قیمت پرداختی به زمین در دوره بازده بلند مدت قابل مقایسه با سایر شاخصه ها و سرمایه گذاریهای اقتصادی در این بخش باشد.