ارزیابی املاک با کاربری مسکونی

ارزیابی املاک با کاربری مسکونی:

املاک با کاربری مسکونی بیشترین تعداد و فراوانی را در سرمایه های خانوارهای ایرانی دارند، بدین جهت مردم علاقه مند هستند که چگونگی نحوه ارزیابی املاک و روندهای افزایش قیمت را بدانند. ارزیابی املاک با کاربری مسکونی را از نقطه نظر موقعیت قرار گیری می توانیم به دو دسته زیر تقسیم بندی کنیم:

• املاک مسکونی در شهرها
• املاک مسکونی در روستاها

از طرف دیگر شاید نوعی از دسته بندی در املاک مسکونی را بتوانیم فارغ از موقعیت قرار گیری و یامحل وقوع ملک، نوع استفاده و مالکیت آن بتوانیم دسته بندی کنیم:

• املاک مسکونی که بدون بنای احداثی هستند مانند زمین مسکونی.
• املاک مسکونی که بصورت ساختمان ویلایی هستند.
• املاک مسکونی که بصورت آپارتمانهای مسکونی هستند.

در این تقسیم بندی، هریک از این موارد در نحوه ارزیابی دارای شرایط خاصی هستند که لازم است جهت اعلام نظر در مورد قیمت ملک به آنها بپردازیم، وقتی صحبت از ملکی که بصورت زمین با کاربری مسکونی است، به میان می آید، منظور “قطعه زمینی است که در محدوده قانونی شهر و یا روستا واقع شده است و در طرح هادی شهری و یا طرح جامع شهری کاربری مسکونی به آن تخصیص داده شده است” اما برای ارزیابی و قیمت گذاری، صرف این موضوع کفایت نمی کند و عوامل متعدد در ارزشگذار آن تأثیرگذارند:

عوامل موثر در ارزیابی قیمت زمینهای مسکونی بدین شرح اند:

• مساحت: باتوجه به نصاب تفکیک ثبتی هر محله و یا منطقه، مبنای تعیین کننده ارزش زمینهای با مساحت بیش از این نصاب تفکیک براساس مساحت قطعه مبنا و درنظر گرفتن ضرایب کاهشی محاسبه می گردد.
• ابعاد: ابعاد قطعه زمین و خصوصاً بعدی که در معرض معبر عبوری واقع می گردد و یا اصطلاحاً بر زمین، یکی دیگر از عوامل موثر در قیمت گذاری است، باوجودی که در اکثر موارد نوع قطعه بندی زمینهای مسکونی بصورت قطعات متعارف مستطیلی صورت می پذیرد، ولی در مواردی به جهت محدودیتها و یا عوارض جغرافیایی، ممکن است که این قطعات ابعاد غیرمتعارف داشته باشند که این مهم در قیمت زمین مسکونی عمدتاً موجب درنظر گرفتن ضرایب کاهشی می باشد.
• موقعیت: موقعیت قرارگیری قطعه زمین نسبت به سایر کاربریها از نظر دسترسی به امکانات، زیرساختها و سایر عوامل تأثیرگذاری از جمله خوشنام و یا بدنام بودن برخی محلات بعنوان ضرایب کاهشی و یا افزایشی در ارزیابی قیمت یک قطعه زمین مسکونی در سطح شهرها و روستاها درنظر گرفته می شود.
• استعداد شهری (نوع پهنه بندی): طی سالهای گذشته در برخی از کلانشهرها که طرحهای جامع بصورت راهبردی ساختاری تهیه و ابلاغ شده اند، کاربریهای شهری بصورت شناور در پهنه هایی تعریف شده درنظر گرفته می شوند، ممکن است در یک محله دو قطعه زمین که فاصله چندانی از هم ندارند دارای دو استعداد متفاوت باشند، مثلاً تعداد طبقات در یک محله حداکثر 5 طبقه باشد و در قطعه زمین دیگر براساس پهنه بندی استعداد ساختمانهای بلندمرتبه و برج در نظر گرفته شده باشد، لذا این موضوع به جهت استعدادی که زمین مورد ارزیابی می تواند داشته باشد، در قیمت و ارزش آن کاملاً موثر است.

عوامل موثر در ارزیابی قیمت ویلاهای مسکونی بدین شرح اند:

توسعه شهرنشینی و مشکلاتی که به تبع آن دامنگیر شهرنشینان شده است، موجب گردیده افراد دارای تمکن مالی بالا، برای استراحت خود در ایامی از هفته و یا تعطیلات در حواشی شهرها و یا در مناطق خوش آب و هوا از جمله سواحل شمالی و جزایر جنوبی اقدام به احداث یا خرید ساختمانهای ویلایی نمایند، قیمت گذاری ویلاها از نظر آنالیز عوامل تأثیرگذاری در قیمت از جمله موقعیت، متریال، طراحی و… شاید به میزان زیادی با ارزیابی ساختمانهای مسکونی مشابهت داشته باشد، تفاوت این دو در این است که مخاطبین خرید و فروش ویلاها، افراد خاص هستند که ذائقه خاص هم دارند، لذا در موارد متعدد ارزش ویلاها می تواند صرفاً براساس برند و یا موقعیت قرار گیری خارج از رنج قیمت گذاری معمول خرید و فروش گردد. اما آنچه مهم است اینکه بخش عمده ارزش در این ساختمانها هم مربوط به ارزش عرصه و اعیانی احداثی در آن است.

عوامل موثر در ارزیابی قیمت آپارتمانهای مسکونی بدین شرح اند:

افزایش قیمت زمین با کاربری مسکونی در مناطق شهری و روستایی یک از عوامل اصلی و تأثیرگذار در روی آوردن افراد به ساخت مجتمع های مسکونی و واحدهای آپارتمانی است، تعیین ارزش واحدهای آپارتمانی متأثر از عوامل متعددی از جمله موقعیت، تعداد واحد در مجتمع و یا ساختمان، قدمت بنا، نوع متریال و کیفیت ساخت، موقیت قرارگیری نسبت به سایر کاربریها، میزان قدرالسهم از عرصه، میزان مشاعات و مشترکات، داشتن متعلقاتی مانند پارکینگ، انباری و… است، براساس نظر کارشناسی، واحدهای آپارتمانی نوساز تا سه سال را با قیمتی مشابه ارزشگذاری می گردند و بازای هر سال مازاد بر سه سال 1.5 درصد کاهش قیمت نسبت به ساختمان نوساز درنظر گرفته می شود. در واحدهای آپارتمانی ارزش پارکینگ باتوجه به شرایط و موقعیت قرار گیری می تواند بین 50 تا 65 درصد ارزش هرمترمربع واحد درنظر گرفته شود، همچنین ارزش هرمتر انباری در واحدهای اپارتمانی برابر 50 تا 70 درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان درنظر گرفته می شود. ارزش بالکن و تراس در واحدهای آپارتمانی که بصورت سه طرف باز و دو طرف باز باشند را بین 50 تا 70 درصد هر مترمربه ارزش آپارتمان درنظر گرفته می شود.