ارزیابی املاک

ارزیابی املاک|نحوه محاسبه قیمت کارشناسی ملک

ارزیابی املاک چگونه است؟

ارزیابی املاک و نحوه قیمت گذاری ملک از موضوعات پرتقاضا و پرمخاطب در رشته های کارشناسی است که در صلاحیت کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان، کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری و کارشناس رسمی دادگستر امور ثبتی می باشد. قبل از پرداخت به این موضوع لازم است تعریف مختصری از ملک و املاک داشته باشیم، بطورکلی و بصورت عرفی، زمین و بنا یا مستحدثات در آن را ملک می گویند، این مستحدثات ممکن است غیر از بنای ساختمانی باشد، مثلاً درختکاری و باغ و… لذا هر زمین که بنوعی دارای اعیانی باشد را ملک و جمع آن را املاک می گویند، در تعریف مختصری از عرصه و اعیان، هرآنچه از امکانات، امتیازات و… که امکان جداسازی از زمین را داشته باشند را به عنوان اعیانی درنظر می گیریم، لذا تصور زمین بدون اعیانی غیرممکن است. در خصوص ارزیابی املاک که در محدوده قانونی شهرها و روستاها واقع می گردند، یکی از شاخصه های دیگری که در ارزشگذاری ملک موثر است، نوع کاربری شهری زمین یا ملک است، هرچند کاربریهای شهری مطابق طرحهای جامع شهری، طرحهای تفصیلی شهری و طرحهای هادی شهری و روستای دارای تنوع زیادی است، ولی در این متن به بررسی نحوه ارزشگذازی و ارزیابی املاک با کاربریهایی که بیشترین مخاطب و محل رجوع را دارند می پردازیم.

چه کاربری هایی بیشترین نیاز به ارزیابی املاک و قیمت گذاری ملک دارند؟

 بیشتری املاک مورد تقاضا جهت ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری در سطح شهرها، کاربری های ذیل هستند:

• ارزیابی املاک با کاربری مسکونی
• ارزیابی املاک با کاربری تجاری
• ارزیابی املاک با کاربری اداری
• ارزیابی املاک با کاربری کشاورزی

نحوه ارزیابی املاک با هریک از کاربری های شهری فوق بصورت تفصیلی در منوهای مربوطه آورده شده است.

درخواست کارشناسی ملک:

برای ارزیابی املاک و متقاضیان بهره مندی از خدمات کارشناس رسمی دادگستری، لازم است درخواست کارشناسی ملک را بصورت مشخص و با جزئیات کامل تکمیل و به همراه مستندات مربوطه به کارشناس ارائه نمایند، اگر متقاضی بهره مندی از خدمات کارشناس رسمی دادگستری، شرکت حقوقی باشد لازم است که درخواست در سربرگ شرکت و با امضاء بالاترین مقام شرکت صورت پذیرد، همچنین مهلت معقولی جهت ارائه گزارش در نظر گرفته شود، شاید بهترین زمان را بتوانیم مستند به پرونده هایی رسمی که از محاکم به کارشناس ارجاع داده می شود درنظر بگیریم، یعنی حدود 20 روز، البته ممکن است باتوجه به سهولت و یا صعوبت کار ارجاعی، این مدت زمان متغییر هم باشد. به جهت تأکیدی و رعایت حقوق طرفین لازم است در بخش انتهایی نامه درخواست کارشناسی، قید شود که حق الزحمه کارشناس مطابق تعرفه کارشناسان رسمی پرداخت می گردد.

فرم کارشناسی ملک:

در مبحث ارزیابی املاک،فرم کارشناسی ملک، باتوجه به تنوع و تکثّر درخواستهایی که از کارشتاسان می گردد می توان متنوع باشد، در این بخش چارچوب فرم مربوط به گزارش ارزیابی ملک را مختصراً بیان می نماییم، هر گزارش بایستی حداقل دارای این چهار بخش چه بصورت مختصر و چه بصورت مفصل باشد:

مشخصات فرم گزارش کارشناسی رسمی:

• در بخش اول گزارش، بازگشت به نامه درخواستی و موضوع کارشناسی با مشخصات کامل درج می گردد شامل نشانی پستی و همچنین پلاک ثبتی و کدپستی.
• در بخش دوم گزارش مشخصات ثبتی ملک مطابق سند مالکیت آورده می شود، شامل مشخصات ثبتی، آخرین نقل و انتقالات، حدودات ملک.
• در بخش سوم گزارش اگر ملک دارای مستحدثات باشد، مشخصات وضع موجود بیان می گردد،مثلاً اگر ملک مورد ارزیابی یک واحد آپارتمان است، ابتدا مشخصات کلی ساختمان و در نهایت مشخصات جزئیات مربوط به واحد آپارتمانی در گزار درج می گردد.
• در بخش چهارم گزارش، نظریه کارشناسی که مشتمل بر نحوه محاسبه و روش ارزیابی است و در نهایت مبلغ ارزیابی قید می گردد.

 در پایان مجموعه کارشناسی رسمی با بهره مندی از تیم متخصص کارشناس رسمی که مسلط به حوزه داوری حقوقی هستند، با همراهی مجموعه های املاک، در کوتاهترین زمان و به بهترین شکل می توانند ضمن رسیدگی اختلافات، داوری این گونه موارد را تقبل می نمایند.