ارزیابی املاک با کاربری اداری:

ارزیابی املاک با کاربری اداری از جمله کاربریهای رایج در شهرها هستند، تمرکز فعالیتهای اداری در سطح شهرها، موجد نوعی از استفاده از املاک شده است که به آن کاربری اداری می گویند، این نوع از کاربری همانگونه که از نام آن پیداست جهت استفاده امور اداری و کارهای اداری مورد استفاده قرار می گیرد. یکی از تقسیم بندیهایی که در این حوزه می شود انجام داد:

• املاک با کاربری اداری و با مالکیت دولتی
• املاک با کاربری اداری و با مالکیت غیر دولتی

عمده فعالیتهای اداری در شهرها متمرکز هستند، بخش اعظم امور اداری در بخش دولتی متمرکز است، کلیه ساختمانهای وزارتخانه ها، سازمانها، نهادها و… که ارائه دهنده خدمات دولتی هستند دارای کاربری اداری می باشد، همچنین سازمانهایی که وابسته به دولت بوده مانند شهرداریها نیز دارای کاربری دولتی هستند.

بخش دیگری از املاک با کاربری اداری که بیشتر موضوع این بحث قرار می گیرند، املاک با کاربری اداری و با مالکیت غیر دولتی هستند، این املاک که عمدتاً در شهرها متمرکز هستند، از نظر شکل تمرکز ممکن است به یکی از اشکال ذیل باشند:

• ساختمان با کاربری صرفاً اداری
• ساختمان با کاربری مختلط اداری، مسکونی، تجاری و…
• واحد آپارتمان با کاربری اداری

عوامل و پارامترهای تأثیرگذار در ارزیابی املاک اداری، با سایر کاربریها از جمله کاربری مسکونی مشابهت دارند، آنچه که موجب تفاوت نوع فعالیت مستقر در کاربری اداری است، موجب تفاوت از نظر فعالیت و همین عامل موجب تفاوت در قیمت ملک با کاربری اداری می گردد. همانگونه که می دانیم عوامل تأثیرگذار بر قیمت املاک، موضوعاتی از قبیل: مساحت یا متراژ، امکانات ساختمان از جمله آسانسور، رعایت اصول ایمنی، نوع مصالح بکار رفته، موقعیت ملک، کیفیت ساخت، یک یا چندبر بودن ملک، سال ساخت و عمر بنا، پارکینگ، انباری و… می باشند، این عوامل در قیمت ملک با هرنوع کاربری تأثیرگذارند، از طرفی یکی از شاخصه هایی که هنگام موافقت با تغییر کاربری ملک از مسکونی و سایر به کاربری اداری درنظر گرفته می شود، اصول ایمنی و استحکام بنا است.

مراحل تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به اداری:

• مراجعه به شهرداری یا دفاتر خدمات نوسازی برای ثبت درخواست
• بازرسی از محل توسط کارشناس شهرداری
• دستور نقشه با توجه به نیاز کاربری جدید
• هزینه های تغییر کاربری مسکونی به اداری

مهمترین بخش موضوع تغییر کاربری ساختمان از مسکونی به اداری را موضوع هزینه های تغییر کاربری تشکیل می دهد، عملاً آنچه مازاد بر اصول و موارد ارزیابی املاک در کاربری مسکونی در مورد کاربری اداری هست، همین هزینه های تغییر کاربری می باشد. هزینه های تغییر کاربری به عوامل متعددی از جمله موقعیت ساختمان، محله یا موقعیت ملک در شهر، مساحت و طبقه و غیره بستگی دارد. نظر به اینکه سالانه نرخ جدیدی برای این موضوع اعلام می گردد، لذا می توان گفت که هزینه مشخصی برای تغییر کاربری از مسکونی به اداری را نمی توان تعیین کرد. در شهر تهران هزینه تغییر کاربری از هر منطقه با منطقه دیگر متغییر است و گاهاً هر خیابان با خیابان دیگر و گاهی از هر ساختمان با ساختمان دیگر متفاوت است.

از نقطه نظر کارشناسی املاک، آنچه مرسوم است و مورد عمل قرار میگیرد، برای تعیین ارزش و ارزیابی ملک اداری، قیمت متناظر ملک با کاربری مسکونی را باضافه حداقل 15 تا حداکثر 30 درصد ارزش هر مترمربع کاربری مسکونی درنظر می گیرند، این رنج قیمتی به همان دلایل و موامل تأثیرگذار در ارزش گذاری مربوط می گردد.